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Dispositif Pinel en Outre Mer : Présentation générale


DISPOSITIF PINEL EN OUTRE MER: DÉFINITION

 

Le dispositif Pinel est l’héritier du dispositif Duflot et s’applique aux investissements dans l’immobilier d’habitation visant à réaliser des économies d’impôt et ceci à partir du 1er Septembre 2014, date à laquelle le dispositif Duflot lui a cédé la place. Dans les DOM, les collectivités d’outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points que nous avons détaillé ci-dessous.

DISPOSITIF PINEL EN OUTRE-MER : LES CONDITIONS

 

Ce nouveau dispositif a des caractéristiques supplémentaires que le dispositif Duflot lui précédant :

  • La possibilité pour la personne investissant dans ce dispositif est de choisir entre 3 périodes d’étalement de l’avantage de réduction d’impôt
  • Possibilité de louer son bien à un membre de sa famille

Les logements pouvant être susceptibles de rentrer dans une démarche liée au dispositif Pinel doivent correspondre à plusieurs caractéristiques nécessitant d’être respectées :

  • Bien immobilier affecté à un usage d’habitation
  • Un bien mis en location vide
  • Doit être utilisé comme un bien en résidence principale par le locataire pendant au minimum 6 ans
  • Fixer le loyer à partir du plafond définit par la loi et étant situé à environ 20 % en dessous du prix du marché au m2

Dans les DOM, les collectivités d’outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie :

  • le taux est fixé à 23 %, 29 % ou 32 %, selon que la durée de l’engagement de location est respectivement de six, neuf ou douze ans ;
  • les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements (voir les tableaux ci-dessous) ;
  • le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.

Le plafonnement global des avantages fiscaux en Outre-mer est fixé 18 000 € au lieu des 10 000 € applicables pour les investissements réalisés en métropole (sauf pour le « Malraux »).

Départements d’outre-mer
Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie,
Iles Wallis-et-Futuna
10,48 € 12,81 €

Attention, pour connaître le plafond de loyer maximum, il ne suffit pas de multiplier les prix au m2 ci-dessus par la surface habitable.
Un calcul savant doit être appliqué :

  • Plafond loyer maximum = Surface Fiscale x Coefficient multiplicateur x Plafond Pinel
  • Coefficient multiplicateur = (19 ÷ Surface Fiscal) + 0,7
  • Surface Fiscale = Surface Habitable + 50% des annexes plafonnées à 8 m2 (chaque annexe est retenue dans la limite de 9m2)

Plafonds de loyers et ressources :

Composition du foyer du locataire Départements d’Outre-mer
Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie,
Iles Wallis-et-Futuna
Personne seule 28 408 € 31 042 €
Couple 37 938 € 41 452 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge 45 623 € 49 850 €
Personne seule ou couple avec deux personnes à charge 55 070 € 60 180 €
Personne seule ou couple avec trois personnes à charge 64 790 € 70 794 €
Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge 73 018 € 79 783 €
Supplément pour chaque personne à charge supplémentaire + 8 149 € + 8 903 €

 

Ces plafonds peuvent être modifiés par des arrêtés préfectoraux afin de s’adapter aux situations du marché de chaque région et se conformer à la réglementation de prix : 20% en dessous du prix du marché.

L’acquisition du bien doit également répondre à plusieurs situations d’acquisition entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2016 :

  • Acquisition du logement neuf ou en état d’achèvement futur
  • Construction du bien avec dépôt du permis de construire dans la période d’éligibilité
  • Logement ayant été soumis à des travaux de réhabilitation pour correspondre au maximum à des caractéristiques d’un logement neuf
  • Logement ayant été soumis à des transformations de ses caractéristiques d’usage pour devenir un logement neuf
  • Logements acquis à travers des parts détenus dans SCPI Pinel

Le logement doit également répondre à des normes énergétiques mises en place par la réglementation thermique en vigueur dans la loi.

FISCALITÉ DU DISPOSITIF

 

Ce dispositif fiscal avantageux a été mis en place jusqu’au 31 décembre 2021. Il peut s’additionner avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt : Loi Malraux, Loi Girardin Industrielle, Dispositif Duflot, Dispositif Borloo Ancien, Dispositif Monuments Historiques….

L’avantage fiscal qui découle du dispositif Pinel dépend de la période d’engagement de l’investisseur mais également de la zone géographique de l’investissement.

En Métropole la réduction d’impôt oscillera entre 12 et 21% pour un engagement entre 6 et 12 ans.
En Outre-mer la réduction d’impôt maximum dont pourra bénéficier l’investisseur s’élèvera à 32%.

Cet avantage fiscal est le même pour toutes les tranches d’imposition et est lié à des conditions d’investissement maximal de 300 000 euros.

L’avantage fiscal du dispositif Pinel se décompose de manière progressive années après années :
–      6 premières années : réduction de 2% par an
–      Prolongation de 3 ans : réduction de 2% par an
–      2ème prolongation de 3 ans : réduction de 1% par an

Donc pour un investissement maximal, la réduction d’impôt sur 12 ans peut s’élever à 63 000 euros (21% des 300 000 euros d’investissement) soit un maximum de réduction d’impôt de 5250 euros par an.

Néanmoins l’investisseur doit prendre en compte le maximum de réduction d’impôt s’élevant à 10 000 euros en Métropole et 18 000 euros en Outre-mer. Ainsi un investisseur défiscalisant 5250 euros par an avec le dispositif Pinel ne pourra pas réduire ses impôts d’un montant supérieur à 4750 euros par an avec d’autres dispositifs.

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