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Revente en LMNP / LMP


REVENTE EN LMNP OU LMP : QUEL RÉGIME CORRESPOND À VOTRE REVENTE ?

REVENTE EN LMNP / LMP : DÉFINITION

Location Meublée Non Professionnelle / Location Meublée Professionnelle

Ce régime fiscal concerne tous les propriétaires de logements mettant leurs biens à disposition en location meublée avec tout le nécessaire pour que le locataire puisse commencer à y habiter dès le début la location. Ainsi la location doit comporter tout le nécessaire mobilier. Quand ceci est compris dans la location le propriétaire du bien est dans une pratique que l’on définit comme de la location meublée. Ce statut du propriétaire lui permet de bénéficier d’un statut fiscal différent permettant de déduire des charges et selon la situation de récupérer la TVA.

REVENTE EN LMNP / LMP : FONCTIONNEMENT 

Si la location meublée est gérée par l’investisseur lui-même la location peut être de deux natures :

  • De courte durée : ce mode de location est de plus en plus en développement avec le développement des plateformes de location mettant en lien les propriétaires avec les locataires pour des séjours de courte durée dans des logements classiques et souvent plus économiques qu’un séjour à l’hôtel. Avec ces nouvelles applications et site internet organisant ce nouveau phénomène, le marché de l’immobilier se retrouve en manque de location plus traditionnelles et de longue durée.

Les dérives de ce phénomène sont nombreuses et les lois visant à le réglementer de plus en plus nombreuses pour éviter un trop grand nombre de locations meublées courte durée et les sous-locations. Un propriétaire louant sur AirBnb par exemple devra posséder des autorisations de commercialité pour louer son logement.

  • De longue durée : ces locations de longue durée doivent durer au minimum 1 an (9 mois pour les locataires étudiants : période correspondant à une année d’études) et doivent devenir la résidence principale du locataire. Cette méthode de location diminue les tâches de rotation de locataires, d’entretien ou de réparations…

Location Meublée Non Professionnelle

REVENTE EN LMNP :

Un propriétaire pratiquant de la location meublée avec un seul investissement dans un logement meulé soit en direct ou en résidence gérée avec à terme l’objectif de louer en meublé professionnel se situe pour l’instant dans la catégorie LMNP. En effet le statut LMNP est un statut intermédiaire avec d’effectuer de la location en meublé professionnelle par la suite mais ceci nécessite un investissement plus important. Dans une stratégie et une optique d’investissement progressif le LMNP constitue le premier stade de la location meublée.

Ce statut représente une certaine catégorie de propriétaires :

  • Les propriétaires non-inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS),
  • Louant une partie de leur résidence principale,
  • Louant de manière saisonnière,
  • Possédant des chambres d’hôtes ou des gîtes,
  • Propriétaires de logements dans des résidences à loyers inférieurs (étudiantes, tourisme, médicales…),
  • Louant des chambres meublées.

Un propriétaire pratiquant de la location meublée avec un seul investissement dans un logement meublé soit en direct ou en résidence gérée avec à terme l’objectif de louer en meublé professionnel se situe pour l’instant dans la catégorie LMNP. En effet le statut LMNP est un statut intermédiaire avec d’effectuer de la location en meublé professionnelle par la suite mais ceci nécessite un investissement plus important. Dans une stratégie et une optique d’investissement progressive le LMNP constitue le premier stade de la location meublé.

Ce statut représente une certaine catégorie de propriétaire :

  • Les propriétaires non-inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  • Louant une partie de leur résidence principale
  • Louant des chambres meublées
  • Possédant des chambres d’hôtes ou des gîtes
  • Propriétaires de logements dans des résidences à loyers inférieurs (étudiantes, tourisme, médicales…)
  • Louant de manière saisonnière

Fiscalité revente LMNP :

Lors d’une revente en LMNP, celle-ci est soumise à deux types d’impositions : un impôt sur la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux. Ainsi les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur les plus-values correspondant aux taux placés dans le tableau ci-dessous. La revente en LMNP est également soumise aux prélèvements sociaux classiques.

Durée de détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
Entre 6 et 21 ans 6% 1,65%
22 ans 4% 1,6%
Au delà de 22 ans Exonération 9%
Plus de 30 ans Exonération Exonération

Il est donc possible d’être complètement exonéré d’impôts après 30 ans de détention d’un investissement locatif et que l’investisseur effectue une revente en LMNP.

Pour obtenir le montant de la plus-value sur un investissement en LMNP il suffit juste de faire la différence entre le prix de cession de votre bien et son prix d’acquisition à la base. De ces prix, il est nécessaire de retirer les charges et différents coûts d’opérations. Une fois la plus-value brute obtenue la fiscalité du tableau ci-dessus s’applique à cette somme selon l’ancienneté de l’investissement en LMNP.

A ce taux d’imposition peut s’ajouter une sur-taxation si cette somme est supérieure à 50 000 euros, cette sur-taxation possède un barème et peut ainsi rajouter un taux de taxation allant de 2 à 6 %. Ce plafond de plus-value est valable pour un individu seul.

LMP : Location Meublée Professionnelle

LES CONDITIONS DU DISPOSITIF :

Ce qui fait entrer un propriétaire dans le domaine fiscal de la LMP est un minimum de recettes brutes annuelles issues des locations meublées de 23 000 €. Ces recettes peuvent aussi représenter plus de 50% des sources de revenus du propriétaire.
Le propriétaire doit de plus être inscrit et enregistré auprès du RCS. Ces trois conditions sont désormais obligatoires pour profiter de l’avantage fiscal que permet d’obtenir ce statut pour le propriétaire.

Les locations meublées peuvent être gérées de manière différente, soit par l’intermédiaire d’un exploitant et la mise en place d’un bail commercial ou de manière directe avec les locataires par l’investisseur lui-même.
Quand l’investissement est géré par un exploitant un bail commercial est signé ainsi l’exploitant s’engage à payer à l’investisseur le loyer, que son logement soit loué ou non. L’exploitant regroupe plusieurs logements d’une même résidence et mutualise ainsi les revenus des différents lots de biens pour ensuite payer les loyers aux investisseurs.
Ceci constitue un avantage si l’exploitant ne fais pas face à des problèmes de liquidité.


Fiscalité revente LMP :

En ce qui concerne une vente d’un investissement en LMP, est différente d’une revente en LMNP qui dépend de la fiscalité des particuliers. Une revente en LMP relève de la fiscalité des entreprises. Une vente en LMP sera également soumise à une imposition sur les plus-values. Néanmoins cette plus-value se calcule différemment qu’en LMNP.
La plus-value correspond ici à la différence entre le prix de vente de l’investissement et la valeur nette comptable du bien. La valeur nette comptable correspond à la différence entre la valeur d’achat du bien et son montant d’amortissement.

Par exemple un bien acheté 200 000 euros et rentabilisé à hauteur de 50 000 euros. Sa valeur nette comptable est donc de 150 000 euros.
Ainsi dans le calcul de la plus-value pour une vente s’élevant à 300 000 euros par exemple, la plus-value fiscale ne sera pas de 100 000 euros mais bien de 150 000 euros.
Cette plus-value se décompose en deux parties. Une plus-value dites « long terme » qui correspond à la plus-value économique classique, dans ce cas-là : 100 000 euros. La seconde plus-value est celle dites de « court terme » qui s’élève ici à 50 000 euros.

Ces deux plus-values sont distinctes l’une de l’autre. Elles ne dépendent donc pas du même régime fiscal et social. Elles sont considérées comme des plus-values professionnelles.
Dans un premier temps la plus-value à long terme est imposée à hauteur globale de 31,5%. Cette plus-value n’est pas soumise aux cotisations sociales.
Dans un second temps la plus-value à court terme est imposée comme un revenu classique. Elle s’ajoute au revenu global et reste soumise aux cotisations sociales.

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